小产权大产权房傻傻分不清?《民法典》又有新规定!

来源:  2020-07-22 17:23:38  作者: 上林房产网  浏览:325

土地使用权是国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人以及三资企业,凡具备法定条件者,依照法定程序或依约定

对国有土地或农民集体土地所享有的

占有、利用、收益和有限处分的权利。

小产权大产权房傻傻分不清?《民法典》又有新规定!(图1)

房屋产权与土地使用权

一般来说,房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成,房屋所有权属于个人产权,是私有财产权的一种,受到我国《物权法》的保护,是一种永久性权利。

而土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的一项使用权,根据土地规划用途的不同,土地的最高使用年限又分为40年、50年和70年不等,到期后可重新缴纳土地出让金,继续使用。

小产权大产权房傻傻分不清?《民法典》又有新规定!(图2)

小产权房与大产权房的区别

1、什么是小产权房?

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村颁发,亦称“乡产权房”。

小产权房也不是一个法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓,其购房合同在国土房管局不会予以备案。

2、什么是大产权房?

大产权房由国家颁发产权证,包括40年产权、50年产权和70年产权。

我们平时购买的普通商品房,都属于大产权房。从按产权归属来看,通常开发商的产权叫大产权,购房人的产权是由开发商的产权分割来的。

3、两者区别:

小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证,没有国家的产权证书,只有乡政府或村委会的《集体土地使用证》,即宅基地证,因此不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利,也不能办理房屋产权过户手续。

从合法性来看,乡镇政府发放的小产权证书实际上不是真正的产权,这种房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证,有关部门不会予以备案,相应的进行交易时,购房合同就缺少法律支持,也无法进行银行贷款和抵押贷款。

从交易税费来看,房屋再次转让时如果不用交付土地出让金,那么为大产权房。如果仍然需要补缴土地出让金,这样的产权叫小产权房。

按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房,对这个区别,购房人可从合同第一条土地使用权的取得形式中加以确认。

具体来讲,

房地产商提供的土地证明如果是通过划拨得来则为小产权,如果是通过出让或转让得来就是大产权。

小产权大产权房傻傻分不清?《民法典》又有新规定!(图3)

40年、50年、70年产权的区别

首先是土地规划用途不同,根据相关法律规定,我们平常的住宅建设用地最高是70年,工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地,以及综合用地最高为50年,而商业、旅游和娱乐用地最高只有40年。

其次,产权为70年的房子,也就是住宅,可以落户口,而产权为40年或者50年的房子,虽然很多也能够满足居住的要求,但是其土地的使用性质,决定了房屋本身仍然是非住宅性质,所 以 错别字替换为 衣 忽略 一般来说不能落户口,子女也就不能划分到相应的学区就近入学;

最后,生活费用不一样,70年产权的住宅,在水电费上是按照民用标准收取,价格相对较低,而非住宅性质的40年或50年产权的房子,则是按照商用标准来收取,价格要贵很多,并且一般不通燃气。

小产权大产权房傻傻分不清?《民法典》又有新规定!(图4)

70年产权怎么算?

那么70年产权怎么算?

很多购房者以为这70年就是从自己签合同的那一天开始算,甚至很多人以为这70年是从自己拿到房产证那天开始计算,其实这个70年是从开发商从政府手中签下土地使用合同的时候开始算起。

乐观地设想,开发商一拿到土地后没有任何空置,立即筹措资金开工建设,估计待得盖成高楼卖到你手里也有两三年时间,所以,土地使用年限在65年至68年居多。

小产权大产权房傻傻分不清?《民法典》又有新规定!(图5)

70年产权到期后怎么办?

最新通过的《民法典》第三百五十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。非住宅建设用地使用权届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”

这意味着,广受关注的70年产权续期问题,终于有了解决方案:住宅土地使用权满70年后,自动续期不会被收回。但是否免费续期,未来有望通过新的法律规定加以确认。

小产权大产权房傻傻分不清?《民法典》又有新规定!(图6)

对于,商业用地、工业用地则不在豁免之列。因此,提醒大家注意,不是什么房子都值得买,一定要注意识别房子背后的土地性质。

文章内容编辑:上林房产网

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